Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten - ein Dauerthema
Das Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter einer Wohnung; eines Hauses oder eines Appartments könnte so harmonisch sein - wäre das nicht der ewige Streit um die Betriebskosten. Kein Thema führt häufiger zu Auseinandersetzung zwischen den Parteien wie die Nebenkosten für Wohnraum. Als Vermieter und Mieter hat man nicht nur Pflichten, sondern auch eine ganze Reihe von Rechten auf seiner Seite.

Zur Kostenabrechnung
Die Betriebskosten werden grundsätzlich für einen Zeitraum von zwölf Monaten abgerechnet, dabei muss es sich nicht zwangsläufig um das Kalenderjahr handeln. Im Mietvertrag muss der Abrechnungszeitraum festgehalten werden. Im selben Vertrag müssen auch alle Posten aufgeführt werden, die der Vermieter über die Betriebskosten geltend macht. Grundsätzlich gilt: Was nicht aufgelistet ist, darf auch nicht berechnet werden. Ein Jahr hat der Vermieter Zeit, um die Betriebskostenabrechnung fertig zustellen und an die Mieter weiterzureichen.

Frist abgelaufen
Lässt sich der Vermieter die rechtlich zugestandenen zwölf Monate verstreichen, hat er keinen Anspruch auf Zahlung eventueller Nachforderungen. Als Mieter kann man aber auch nach Ablauf der Frist Einsicht in die Betriebskostenabrechnung verlangen. Stellt sich heraus, dass ein Guthaben vorhanden ist, muss der Vermieter die Summe umgehend nachzahlen, während Nachforderungen nicht rechtmäßig sind.
Weigert sich der Vermieter, die Abrechnung fertigzustellen, darf man als Vermieter gewisse Druckmittel nutzen. Erlaubt ist es, die bestehenden Nebenkosten einzubehalten, bis die Jahresabrechnung vorliegt.

Was darf abgerechnet werden?
Wie bereits beschrieben, müssen alle Posten im Mietvertrag festgehalten werden. Erlaubt ist dennoch nicht alles, was der Vermieter in den Vertrag schreibt. Auf jeden Fall gehören zu den Betriebskosten die Gebühren für die Wasserversorgung, diese umfassen den Verbrauch und die Wartungs- und Abrechnungskosten. Gleiches gilt auch für die Entwässerung in Form von Entwässerungsgebühren oder den Kosten für eine entsprechende Anlage.
Weitere Kostenpunkte können sein:
Warmwasser
Fahrstuhl
Gartenpflege
monatliche Grundgebühren für den TV-Kabelanschluss
der reine Arbeitslohn für einen Hausmeister
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Beleuchtung für Treppenhaus und Außenanlage

Was darf nicht abgerechnet werden?
Stand im Abrechnungszeitrum eine Wohnung leer, so dürfen die Kosten nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Einzig der Vermieter trägt die fälligen Nebenkosten für diesen Zeitraum. Einmalige Arbeiten am Haus oder im Garten sind ebenfalls nicht anzurechnen. Wird im Garten ein Baum gefällt oder eine Rasenfläche angelegt, trägt der Vermieter allein die Kosten. Gleiches gilt für einmalige Aktion wie Maler- und Lackiererarbeiten im Treppenhaus. Wird in der Betriebskostenabrechnung der Punkt "sonstige Kosten" abgerechnet, müssen unter diesem Punkt anfallende Kosten im Mietvertrag aufgelistet werden. Bei einer fehlerhaften Auflistung sind die Kosten entsprechend zu kürzen.

Berechnung der Heizkosten
Die Heizkosten bilden inzwischen zu mehr als die Hälfte die gesamten Nebenkosten, sie erhöhen sich seit Jahren. Kommt es zu einem Streit, sind die Heizkosten häufig der Auslöser dafür. In Mehrfamilienhäusern ist es üblich, das die Heizkosten über den Gesamtverbrauch zu berechnen. Sie dürfen allerdings zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem Verbrauch berechnet werden. Eine komplette Umrechnung nach den Quadratmetern ist nicht erlaubt. Es spielt allerdings keine Rolle, wie viele Menschen in einer Wohnung leben. Singles müssen nach dem gleichen Muster berechnet werden wie eine vierköpfige Familie.

Zweifel an der Abrechnung?

Kommt die Abrechnung pünktlich, ist aber deutlich höher als in den Vorjahren, kann der Mieter berechtigen Zweifel anmelden. Er muss die Abrechnung nicht bedingungslos akzeptieren. Er hat das Recht, Rechnungen einzusehen. Sind die Rechnungen leicht einsehbar, ist der Vermieter nicht verpflichtet, Kopien auszuhändigen. Es ist ihm aber gestattet, 25 Cent je angeforderte Kopie zu berechnen.
Unter mieterbund.de kann man den sogenannten Betriebskostenspiegel aufrufen. Die sehr aussagekräftige Statistik zeigt die durchschnittliche Höhe der Nebenkosten an und kann ideal zum Vergleich mit den eigenen Betriebskosten genutzt werden.

Autor: Nordlicht